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    购房合同中全体业主专门约定共有的楼顶归顶楼住户使用是合法的吗

    来源:书业网 时间:2016-03-12

    篇一:楼顶空间的所有权人是顶层住户吗

    楼顶空间的所有权人是顶层住户吗?

    来源:未知 作者:佚名 时间:2010-09-14

    案情简介:

    景帝花园是某住宅小区,拥有8幢20层高的楼宇。王某住在该住宅小区5号楼的顶层。王某的妻子孙某没有固定工作,主要在家从事家务。平时她闲来无事就喜欢养些花花草草打发时间。2005年,夫妇俩见花市行情见涨,当地的月季花在花店里都脱销了,而孙某经过几年养殖花卉也积累了一些种养月季的经验,于是商量着让妻子利用所长,培育月季再销售出去,既可以打发时间,也可以获得一些收入。于是,二人征得5号楼顶层所有住户的同意后,在该楼的楼顶修建了一个很大的花圃,孙某每日在此培植月季。然而,5号楼其他楼层的居民们对于王某、孙某占用楼顶的行为十分不满,纷纷向负责景帝花园物业管理的东方阳光物业管理有限公司和有关的管理部门投诉。于是,东方阳光物业管理有限公司要求王某和孙某立刻停止其行为,将5号楼的楼顶恢复原状。王某和孙某认为建造花圃只影响顶层用户,而自己家已经征得了顶层所有住户的同意,况且建造花圃、购买植株肥料等花费了不少,把楼顶恢复原状会给自己带来较大的经济损失,于是拒不停止其行为。

    无奈之下,东方阳光物业管理有限公司将王某和孙某告上了法院。最后,双方达成和解协议,原告撤诉。

    分析:

    本案是一起由建筑物区分所有权人侵占共用部位而产生的纠纷。

    1、建筑物区分所有权的概念。《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是关于建筑物区分所有权的规定,也是我国首次以法律的形式明确了该项权利。建筑物区分所有权,是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分,是指数人区分一建筑而各有其一部分。区分所有,是区分一建筑物的特定部分为所有权的标的。建筑物区分所有包括两部分:1、专有部分。这是指区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分,在此基础上形成的权利即区分所有权人的专有权。根据《物权法》第71条的规定,专有权与一般所有权在性质上是一致的,即专有权人对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利,但因建筑物结构上的相连性,专有权人在对其专有部分行使权利时不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。专有部分的形成条件有两个:(1)构造上的独立性,也就是要有固定的遮蔽栏,与其他区分所有权人的专有部分相隔离。(2)使用上的独立性,一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准。2、共有部分。这是指专有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分:(1)建筑物的基本构造部分,如支柱、屋顶、外墙等;(2)共用部分,如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等;(3)部分区分所有权人共有的部分,如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房屋之间的隔墙等。

    2、楼顶的归属权。楼顶应是整栋楼全体业主共有的部分,而不仅是顶层住户共有的。这是因为:首先,楼顶不能脱离地基和顶层以下楼层而单独存在,它不仅是顶层的附属物,而是整栋楼的附属物,建设单位不可能将没有楼顶的房屋交给买受人;其次,楼顶平台上通常设有共用设施,如供水塔,这是整栋楼业主共用的财产;再次,在区分所有的建筑物,顶层楼板一般属于整栋楼全体业主共有,顶层楼板以上的楼顶空间当然也应属于整栋楼全体业主共有。所以楼顶应归整栋楼全体业主共有。在此问题上需注意三点:(1)楼顶空间属于整栋楼全体业主共有,顶层业主不能专有使用,除非经过整栋楼全体业主及物业服务企业的同意。《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”(2)开发商在出售房屋时不得与个别物业买受人(一般是顶层买受人)约定楼顶的专有使用权,如果约定了,该部分内容无效。物业管理区域内的全部物业在通常情况下属于业主所有,包括专有和共有,只有尚未出售的空置房才归开发商所有,因此,开发商无权单独处分属于全体业主共有的楼顶空间。《物业管理条例》第27条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”(3)有权决定楼顶空间如何使用的,只有整栋楼的全体业主。《物权法》第39条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利。”

    3、本案具体分析。《物业管理条例》第55规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”本案中王某和孙某占用楼顶空间从事经营性活动,只是征得了顶层住户的同意,这是不够的,因为楼顶属于5号楼全体业主共有,只有全体业主才可以决定楼顶的使用,所以,王某和孙某对楼顶的使用应经过5号楼全体业主同意。根据该规定,王某和孙某使用楼顶还要经过物业服务企业的同意,这是因为物业公司根据物业服务合同的约定有义务对物业进行管理,而对物业共用部位、共用设施设备的结构、使用等情况的了解是履行这一义务的前提。在经过业主和物业公司的同意后,王某和孙某还应办理合法经营手续,如到工商机关办理经营许可证、到税务机关办理税务证等。而本案当事人王某和孙某在未取得顶层业主以外的其他本楼业主和东方阳光物业管理有限公司的同意下,就擅自在楼顶建造花圃,这是对其他业主共有权利的侵犯,应立即停止侵权行为,并恢复原状。由于王某和孙某为建花圃投入了大量的财力,如果立即拆除可能会给其造成较大的经济损失,因此,王某和孙某可以与业主委员会协商待花期结束再铲除,并对本楼其他业主进行一定的经济补偿。

    对于本案的诉讼主体,笔者有不同看法。《物权法》第八十三条规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”根据本规定,有权对侵犯全体业主利益的行为提起诉讼的主体应是业主大会和业主委员会,而物业服务企业并不是楼顶的共有权人,其利益并未受损害,根据《民事诉讼法》第一百零八条的规定,原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织,也就是“有直接利害关系”是成为原告的必要条件,而东方阳光物业管理公司与本案并无直接利害关系,因此,物业公司不是本案适格的原告。《物业管理条例》

    只规定了物业服务企业可以作为原告的一种情况,即业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。本案适格的原告应是业主委员会或5号楼除顶层业主以外的其他业主。

    篇二:业主区分所有权

    业主区分所有权

    高洁 法律(法学)2班 140351022136

    一 车库车位的权属判断规则

    《物权法》第 74 条:建筑物区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

    学界上关于判断车位归属的判断标准主要有:土地使用权标准、成本标准、容积率化标准以及建筑规划标准等。车位车库归属的相关学说主要有:业主所有说、开发商所有说、公摊说、约定说等。但是目前,理论界对此并没有通说标准,尽管《物权法》对约定说作出规定,并且该学说也充分体现了民法中意思自治原则,不少人认为这样的做法能更有效的对车位车库进行管理利用,且在后期过程中能够找到公平解决纠纷的好办法。然而,实际生活中这样按约定的做法也是存在弊病的,因为我国的市场调解系统不健全,弱势业主们与开发商消息不对称,业主常常处于不利局面,有学者一针见血的指出我国采用约定所有说,其实是在回避车位车库最后该归谁的问题,约定的前提就是一方已经是有所有权人。在市场中,开发商是主导者,也就意味着开发商有归属权,这是不公平的。更有学者把该说的弊端上升到了国家利益的高度,他们认为产权清楚,给谁就是谁的,能促进整体利益,解决业主、开发商、物业部门三者之间的常战状态。

    但对于该问题,世界上还没有这样一个国家完全把确定权交给当事人自己,而是多采用“法定”和“约定”相结合的方式,且以法定为主,约定为辅。我国《物权法》关于车库车位最基本的规定就是“应当首先满足业主的需要”,在满足业主需要后,才可用作其它,同时第2 款规定了建筑区划内的,属于规划批准建造的车库、车位采约定归属说,第 3款规定了业主共有的情形。实践中如何协调两款规定之间的关系,确定车位的权属,有着不同意见。《区分所有权解释》的第 6 条为上述两条款的适用范围进行了明确:《物权法》第 74 条第 3 款所指的车位是指建筑区划内,除通过规划批准建设的车位外,占用业主共有道路或者占用其他场所增设的车位。第 74 条第 2 款规定针对的车库、车位是指经规划批准建成的车库、车位。因为只有建设之初才会存在规划批准的问题,所以开发商可得与业主约定权属的是按照规划批准建造的那部分出库、车位。

    其次,由于汽车拥有量的增加以及土地面积的局限,车位形式也越来越多样,有地下车位、架空层或者独立车库等。在德国,一般将地下车位车库作为有特别所有权单独销售,非本小区的业主也具有购买权。德国住宅所有权法对车位车库

    的使用有多种解决方法,如果停车位没有作特别区分,每一个共有权人都享有特别所有权;如果做了特别区分,又有以下方式,比如业主可以通过与住宅所有权人团体或业主委员会约定,给予业主一个独用的停车位;比如,如果每个停车位都通过划界区分开来,那么可以对业主设定特别所有权。在建筑规划范围内的地面停车场为建筑物区分所有权人共有,每个业主都可以使用停车场里的车位,其地下车库则属于有独立所有权的客体,开发商可以与业主约定地下车库归属。

    最后,引入一个案例:2008年5月,张先生一家花了50万元从某房地产开发公司购买了一套房屋,开盘后,开发商同时向业主公开出售小区的停车位。张先生一家花了42000元买下了一个地下停车库和一个地面停车位。其中地下停车库28000元,地面停车位14000元。开发商交房后,小区物业入住便开始向业主收取停车费。张先生认为自己既然已经买断了这两个停车位,就可以随意使用,根本就无须再交费。况且停车位是小区的公共配套设施,开发商是无权对外出售的。本案中,开发商无权出卖地面上占用业主共有道路或场地的车位,但是对于地下停车场,因其具有物的独立性,可以作为物的客体对待,开发商在规划内投资建立的停车场和车库的所有权属于开发商所有,其有权处分,但是根据《物权法》七十四条的规定,应首先满足业主的需要。故张先生可以要求房地产公司返还购买小区地面停车位14000元、赔偿相应利息损失。对于地下停车库,因为是开发商利用地下空间投资建造的,且已形成独立使用建筑物,不属于小区共用的公共设施,其所有权理应归开发商所有,开发商当然有权出售地下车库。

    二 屋顶的权属判断规则和利用规则

    我国《物权法》并没有明确屋顶平台的权属规则,有人认为,屋顶应当归最高层的业主所有,作为一个整体,业主买房,自然取得房顶所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,由于屋顶不具有构造上的独立性与利用上的独立性而不能登记成为单独业主所有权的客体,因此,房屋应归业主共有。但对于此种共有的类型理论上没有形成统一观点,(1)王泽鉴教授认为,此种方式应当成立按份共有,这也是台湾的通说,台湾立法规定:各区分所有权人按其共有之应有部分比例,对建筑物之共用部分及其基地有使用收益之权,由该规定还可以看出,台湾地区将此种权利视为一种用益物权。(2)梁慧星教授认为,这应当属于一种共同共有,其特点是主体多且团体性质浓厚。在大陆范围内,也更倾向于认为是一种共同共有。 上海市某业主购买了某小区顶楼住宅一套,房屋预售合同中写明:屋顶花园归顶楼业主使用,相关面积不在产权证中体现,楼下业主对此无使用权。2012年2月8日,该业主因屋顶渗水问题,要求物业服务企业对屋顶进行免费维修,但业主委员认为,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体

    应用法律若干问题的解释》第二条的规定,小区内屋顶楼台应认定为专有部分,不属于专项维修资金的使用范围,因此拒绝支付维修费用。因不能达成一致,业主诉至法院。本案中双方争议的焦点在于该屋顶花园是该业主的专有部分还是全体业主的共有部分。根据上文的分析,屋顶是建筑物的基本结构部分之一,没有屋顶,房屋从结构上来讲是不完整的,甚至无法称之为房屋,屋顶作为建筑物的基本结构当然属于全体业主共有,而屋顶无论采用了何种形式,仍然属于建筑物的一部分,对整个建筑物的结构和外观来说,都是不可或缺的,应为业主的共有部分。因此,开发商在购房合同中擅自将屋顶花园出售给特定业主,侵犯了其他业主对屋顶花园的共有权。但是,业主可以约定屋顶花园归特定业主专属使用,但并不代表该特定业主对屋顶花园有专有所有权,在本案中,实质上该业主获得的是对该共有部分的专用使用权。而对于该屋顶的维修应当按照《物权法》及相关法律中对于共有部分修缮的规则进行。

    三 面积买一赠一、挑高商品房的法律风险

    2004年9月17日,上诉人金戈公司与被上诉人赵婧衫签订《商品房买卖合同》,约定赵婧衫购买金戈公司开发的、位于铁西区兴工北街93-3号6栋361号商品房,建筑面积138.37平方米,单价3650元,房款总计505,051元。同时,双方达成口头合同,金戈公司向赵婧衫赠送顶层阁楼。2004年9月17日,金戈公司为赵婧衫出具书面《证明》,载明“赵婧衫购买沈阳市铁西区兴工北街93-3号3单元6层1号住宅楼上七层阁楼(面积为138.37平方米)免费赠送给赵婧衫。” 同年12月1日,赵婧衫交付全部购房款,金戈公司给赵婧衫开具《房屋准住通知单》,书面通知赵婧衫入住,赵婧衫发现金戈公司将其所购房屋顶层阁楼楼梯间以上部分的门封死。同年12月24日,赵婧衫诉至原审法院,要求金戈公司恢复顶层赠送的面积约138.37平方米。但是金戈公司在赵婧衫入住前以1万元的价格,将争议间出售给赵婧衫对门的362号住户。

    一审法院认为,金戈公司、赵婧衫签订的商品房买卖合同为有效合同。双方约定的买卖合同标的物位于建筑物的顶层,依一般观念,赠送阁楼为金戈公司促销顶层房屋的手段,所以,双方关于赠送阁楼的口头合同为商品房买卖合同的一部分,双方均应严格履行。双方约定的楼梯间以上部分为阁楼的组成部分,金戈公司应向赵婧衫交付。赵婧衫的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,原审法院判决:金戈公司于判决发生法律效力后十日内将赵婧衫所购房屋顶层阁楼的楼梯间顶部以上部分交付赵婧衫。案件受理费500元,由金戈公司负担。

    宣判后,金戈公司不服判决,向本院提出上诉称,上诉人与被上诉人的房屋买卖合同于2004年9月17日签订,签订合同时上诉人确实承诺赠送被上诉人顶

    层阁楼,但双方根本没有约定楼梯间以上部分为阁楼的组成部分。因楼梯间及其以上部分属公共部分,上诉人不可能将其赠送任何一方。原审法院认定楼梯间以上部分为赠送阁楼的组成部分,与事实不符。要求二审撤销原审判决,依法改判。同时,赵婧衫辩称:自己与上诉人在签订房屋买卖合同的同时,就赠送阁楼的位置、面积有明确约定。原审认定事实清楚、适用法律正确,要求二审维持原判。二审法院认为,本案的争议焦点是楼梯间顶层以上阁楼空间(即争议间)是否为双方约定的赠送阁楼部分。根据被上诉人提供的照片反映楼梯间顶部以上阁楼建筑空间系被上诉人阁楼空间范围,在上诉人并未与被上诉人明确约定争议间不属上诉人赠送的阁楼部分的情况下,争议间的建筑空间应属上诉人承诺的赠送阁楼部分。且上诉人于2004年9月17日为被上诉人出具书面《证明》,亦载明上诉人免费赠送给被上诉人的阁楼面积为138.37平方米,即双方合同约定的赠送阁楼包括争议间的建筑空间在内。因此,法院认为现上诉人未履行全部交付义务,属违约行为,应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    本案的发生就是因为赠送面积与位置没有在买卖合同中写明而引起,双方只是作了口头约定,这就为开发商日后逃避责任创造了可能性,并且在起诉举证方面也增加了难度。因此,为了避免开发商不认账或者“缺斤短两”的风险,在签订购房合同时如有面积赠送应当将赠送事宜清楚写入合同中。与该案类似的还有曾颖诉北京通州房地产开发有限公司等,大部分案件都是因为没有在买卖合同中明确约定赠送内容而引发争议。

    四 业主如何实现并保障自己的权益

    在我国现有的法律制度框架内,涉及商品房小区业主权益保障的法律条款还是较为丰富的。除作为国家根本大法的《宪法》外,还有《城市房地产管理法》(1995 年 1 月 1 日起施行)、《合同法》(1999年 10 月 1 日起施行)、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003 年 6 月 1 日起施行)、《物权法》(2007 年 10 月 1 日起施行)、《民事诉讼法》(2008 年 4 月 1 日起施行)以及一系列司法解释等。但是业主权利仍然难以得到很好的保护。

    例如,香榭丽舍小区物业帐务疑云案,2011 年 1 月 19 日,上海市闵行区香榭丽舍小区的业主委员会主任张女士在小区门口被人从背后捅了一刀,警方至今未能破案。张女士,现年 73 岁,系华东理工大学的退休教授,现任业委会副主任。徐女士,63 岁,该小区现任业委会主任。案情焦点如下:

    (1)物业公司涉嫌行凶。因为该小区物业公司与业委会一直不合,并且在此凶案发生之前,曾有人多次暴力威胁两位业委会主任退出业委会。

    (2)物业公司涉嫌侵吞小区公共维修基金。从接手该小区物业服务 3 年以

    来没有公开过公共收益支出帐目,而每年的公共收益多达 65 万左右;该笔资金甚至未按法律规定存入指定的公共账户,而是前物业经理薛先生的私人帐户。

    (3)解除合同的争议。在房管部门的指导下,召开业主大会决议与该物业公司解除合约。但物业公司拒绝退出,提起诉讼,一审、二审法院均判决不予解除,理由是未根本违约,不予支持解除。

    (4)罢免业委会主任的争议。两位业主指证业委会主任从物业公司拿回维修基金存折却私自保管,并擅自用维修基金犒劳业委会成员,侵犯小区共有财产。于是要求召开业主大会,弹劾两位主任,但是出具的 20%业主的签名涉嫌作假。本案很复杂,涉及到人身伤害,不只是简单的物业纠纷中发生的业主财产权利受损。其中,每个争议都分别反应了现实中业主权利遭受侵害的典型问题。首先是物业管理的混乱,双方关系不和谐,导致了人身伤害,侵犯了业主的人格权;其次是物业公司和业委会对业主共有权利的侵犯;再次,涉及到物业合同性质的争议,影响了权利救济的实现;最后,业委会主任拒绝召开业主大会,妨碍了管理权的实现。在管理权的侵犯中,还有与之关连的监督权,知情权受到侵害。

    业主增建夹层案,本案中原告是同一栋建筑物二层至六层的业主,原告是一层的业主。本案争议在于原告认为被告在其专有部分内实施增建夹层的行为,造成了其他业主房屋墙体开裂,屋面渗水,水管漏水,并且危害到了整栋建筑物的安危,侵犯了业主对建筑物的共有权益。被告辩称该施工行为是对其专有部分的使用,并且由当地主管行政部门审批后进行的,其后也由行政机关两次鉴定合格和法院委托鉴定合格,所以未造成侵权。一审法院以相邻关系来处理,认为未造成相邻方受损,驳回原告诉求。高院在二审中支持了原告,认为该行为利用了“共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程”,是对公用部分的非正常使用,侵犯了全体业主的共同利益。并认为行政机关的审批和鉴定,只能表明从行政机关的角度看,不会造成损害;但是共有部分的权利人是全体业主,行政机关无权处分。司法是审判权,具有效力终极性。当行政力量介入时,司法机关如何保障业主的救济权,是一个广受关注的问题。

    根据相关资料研究,业主权利的侵犯主要有专有部分所有权的侵犯、共有部分共有权、管理权以及一些救济权甚至人格权等。为了保障业主实现其应有的权利,首先需要构建并完善对应的义务主体的责任体系。业主作为权利主体,对应的义务主体是开发商、物业服务企业、国家机关以及其他业主,这些义务主体必须在法律规定的范围内履行其义务,才能保障业主权利的实现,在业主权利遭受侵害后,义务主体也必须承担相应的责任,才能保障业主权利通过补偿性的方式得以实现。但在现有相关的法律法规终,涉及相应主体的责任条文是比较少的。其次,政府也应当行使其职能,相关部门如工商、房地产主管机关应定期向公众

    篇三:建筑物楼顶空间的权属争议及解决策

    建筑物楼顶空间的权属争议及解决办法

    中文摘要

    伴随城市房地产市场的迅猛发展,楼房已经成为人们生活和经济活动中不可缺少的一部分,由此引发了种种建筑物区分所有权的争议也屡见不鲜,在开发商的售楼手段中的赠送楼顶天台这种楼顶权属纠纷格外突出。空中花园、楼顶别墅、最牛违建,一次接着一次的挑战者公众的承受能力。而在我国现行的法律法规的规定来看,关于楼房楼顶的也只有对楼顶一些维修建设方面来加以规范。还没有关注到楼顶平台深层利用所产生的利益关系。依据建筑物区分所有权理论,对楼顶空间权属进行界定,确定解决争议的规则,对理论、司法实践和完善立法都是非常重要的。

    关键词:建筑物区分所有权;楼顶平台;共有部分;权属界定

    序言…………………………………………………….………………………1

    一、楼顶空间所有权的含义及范围……………………………………2

    (一)楼顶空间所有权的含义……………………………….……………2

    (二)楼顶空间所有权的范围………………………………….…………2

    二、当前国内外相关法律对楼顶权属的规定…………….……….…2

    三、楼顶空间权属争议的主要形式………………………………….…3

    (一)房地产开发商与建筑物区分所有权人彼此间的权利纠纷…….….3

    (二)建筑物区分所有权人之间的权利纠纷………………………….….3

    (三)建筑物区分所有权人与第三人的权利纠纷…………………….….4

    四、处理因楼顶空间及外墙产生的冲突时需注意的问题……...…5

    (一)明确共有产权人…………………………………………………..…5

    (二)如何分配所有权产生的收益及分配………………………………..5

    五、楼顶空间权属纠纷的解决办法……………………...………...……5 结语………………………………………………………………...……………6 参考文献………………………………………………………………………..7

    近几年来,土地资源的日渐紧张和城市人口的不断增加,导致我国各地区房价疯狂攀升,人们也开始对住房的需求越发强烈。这就不得不使城市的建筑物愈建愈高,建筑物区分所有权成为了居民居住方式的主导。一般的房屋买卖中,顶层向来都是消费者不愿待见的楼层,而开发商就将顶层空间可由业主支配来引起消费者的关注,本来几乎无人问津的楼房顶层却变成了炙手可热的明星房,甚是枪手。然而,空间的不断利用,空间的价值不可估量,导致权利纠纷不断。住在顶层的业主就理所当然将楼顶进行装潢,像是铺土养花种菜,多搭建一个房屋。顶层业主的个人喜好得到了充分满足,但的确随之而来的冲突也只增不减。例如: 其他建筑物区分所有权人对楼顶的占有权利问题。再者,加盖在顶层的房屋增加了原房屋的承重量,对其他建筑物区分所有权人造成了安全隐患。第三影响小区整体美观等等的问题源源不断的涌现。这些问题单用物权法136条努力支撑着。空间权制度在我过是一个新新事务,我们又不能照搬其他国家的空间权制度。所以在学说上分歧很大。

    建筑物楼顶空间的权属争议及解决办法

    一、楼顶空间所有权的含义及范围

    (一)楼顶空间所有权的含义

    一栋楼房屋顶空间及外墙只与楼房最上层住户有关,那么楼顶空间是否为最上层建筑物所有者所拥有,对于这一部分的权利归属,我国现行法律并没有给出明确的解释。而其所拥有的经济效益却越发凸显,由此而产生的经济纠纷越来越多。这就不得不使我们阐述物权法的法律特点:

    1、楼顶平台的空间权是拥有物权性质的。所有权人不单享有对楼房的合法权利,还包括占有、使用、受益、处分楼顶平台空间、及楼房的外墙的权利,可依法处分并享有排他的权利。

    2、楼顶平台的空间权是具有从属性的。楼顶平台所产生的空间、楼房的外墙都是各个专有部分结合的产物,具有从属性。各个所有权人,在拥有对其自己专有权的基础下,方可有用使用、受益、合法处分楼顶空间、楼房外墙的权能。

    3、楼顶空间权具有不可分割性。楼顶平台和楼房的其他专有部分是连接在一起的,是一个整体构造。是由整栋楼的各个房屋专有权的自由部分和共有部分而出现的空间权。空间专有权也是指与房屋相连的限定区域①。

    (二)楼顶空间所有权的范围

    1、楼顶平台空间专属权人依法享受对楼顶空间、外墙部分的权利,这种权属于所有者的一种财产权,所有者依法享有对空间的占有。

    2、所有者依法享有对楼顶空间权及外墙的使用权力。所有在在法律容许的范围内,在不损害其他人权益时,不妨碍其他共有人权利实现时,依法享有对楼顶空间及外墙的使用权,这种使用权是得到法律保护的,圣神不可侵犯。

    3、所有者依法享有对所有空间权及外墙使用的收益权。这项权利对于所有者来说是一项很很重要的权利,它是所有者所拥有的空间权及外墙价值的体现,主要表现在,一是所有人直接收益权,即权利人通过在楼顶开展一些经营经济活动而获得的收益;:二是(来自:WWw.Zaidian.Com 在点网)间接收益权,即权利所有者将楼顶空间及外墙的使用权进行出租,从而获得利息收入。

    4、所有权人依法享有处分权,也就是所有权人可对楼顶平台、外墙依法享受处分权,行使权利需在合法范围内。比如,空间专属权人可讲楼顶平台或外墙向他人转让等②。

    二、当前国内外相关法律对楼顶权属的规定

    一直以来关于楼顶平台所有权归属问题几乎多在非规范性法律文件中零星涉及到,实践中处理办法也不统一,楼顶空间权属的种种争议,首当其冲解决确定其性质。关于楼顶平台权属,中国台湾的 《公寓大厦管理条例》第七条、第八条都有涉及到具体的界定内容,明确“屋顶是共有部分,不得设立或者约定为专有。楼顶平台如果不是依法通过决议,也不得改变其原有的状态,像颜色、构①

    ②刘凯.区分所有状态下共有部分的权属归属[J].法学杂志,2007,(4). 唐先锋,郑愉.如何平息共有部分使用纠纷[J].现代物业 (新业主) ,2005,(6).