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    物业管理企业通过签订物业服务合同,明确与业主的

    来源:书业网 时间:2016-03-15

    篇一:物业公司与业主签定的协议

    物业管理服务协议

    南京***物业管理有限公司

    物业管理服务协议

    甲方:南京***物业管理有限公司

    乙方(业主或使用人):

    房屋基本情况:

    类型:;

    坐落位置:;

    建筑面积: ㎡。

    根据国家有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲乙双方就物业管理服务达成如下协议:

    第一条 甲方是本物业区域内的物业管理服务机构,依据有关法律、法规政策对其实施物业管理,乙方及相关人员应配合、支持物业管理公司的工作,并且双方严格遵守国家及省、市有关物业管理规定。

    第二条 双方的权利和义务

    一、甲方的权利和义务

    1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护修缮、服务与管理;

    2、根据有关法规和政策,结合实际情况,制定本物业的物业管理制度和《管理规约》,并书面告知乙方;

    3、建立、健全本物业的物业管理档案资料;

    4、制止违反本物业的物业管理制度和《管理规约》的行为;

    5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;

    6、依据政府有关法规、条例和本协议向乙方收取物业管理服务费用、共用水、电、电梯、空调等运行电费和网络使用费用。

    7、编制物业管理服务及财务年度计划;

    8、每个月向全体业主和物业使用人公布一次公共水电费和公共部分电梯、空调使用分摊、网络使用费分摊情况,每半年公布一次管理费用收支项目;

    9、提前将装饰装修房屋的注意事项和管理规定书面告知乙方,并与乙方订立《装修管理服务协议》;

    10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;

    11、每年进行一次业主满意率测评,业主满意率达95%以上

    12、不承担对业主及房屋使用人的人身、财产的保管、保险责任;

    13、不得占用本物业的共用部位,共用设备或改变其使用功能;

    14、法律、法规赋予的其他权利。

    15、对违章行为进行纠正或举报,以及向人民法院起诉。

    二、乙方的权利和义务

    1、参加业主大会和业主代表大会,享有选举权、被选举权和监督权;

    2、监督甲方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;

    3、遵守本物业的物业管理制度和《管理规约》、《业主手册》;

    4、按照国家有关规定交纳专项维修资金。

    5、依据本协议和相关规定向甲方交纳物业管理费用、共用水、电、电梯、空调运行费等分摊费用;

    6、装饰装修房屋时,签订并遵守《装修管理服务协议》;

    7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的,应事先通知甲方,并在约定的期限内恢复原状,造成损失的,应予赔偿;

    8、房屋转让时须事先通知甲方,并告知受让方与甲方签订本协议;

    9、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《管理规约》等造成的损失、损害,承担民事责任;

    10、按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益;

    11、不得擅自搭建任何建筑物、构筑物及其他影响整体外观的设施;

    12、自觉维护共用设施、设备,维护公共绿地和花卉树木;自觉保持环境干净、整洁。

    13、未经相关行政部门审批,不得擅自改变物业的使用功能。

    第三条 物业管理服务内容

    一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

    二、房屋共用设施设备的维护和管理

    共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、消防设施、绿地、建筑小品、道路、路灯、沟渠、共用设施设备使用的房屋等。

    三、绿化、环境卫生

    1、共用绿地的保洁(包括清扫红线范围内道路、清倒清洗果皮箱垃圾桶等);

    2、共用绿地、花卉树木的维护保养;

    3、清洁建筑小品,以及生活垃圾的清运;

    4、定期进行“四害”消杀工作。

    四、安全护卫

    1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;

    2、积极配合有关部门协调或处理本区域内的各类紧急或突发事件;

    3、建立完善的护卫管理制度,设立门岗24小时值班、在管理区域内24小时定时段巡逻;

    4、对规划红线范围内公共区域内定时段巡逻和检查;

    5、对规划红线范围内治安事件及时劝阻或协助执法机关办案。

    五、交通秩序与车辆停放

    1、按交通车辆管理规定,对进出车辆进行管理,禁止外来机动车辆、非机动车辆驶进入禁停地带;

    2、维护本物业区域内的交通秩序和车辆的有序停放。

    六、房屋装饰装修管理

    1、房屋装修须严格按政府规定办理报批手续;

    2、按《装修管理服务协议》进行管理。

    第四条 物业管理服务质量

    一、房屋外观

    1、房屋外观完好、整洁;

    2、外立面装饰统一、美观。

    二、设备运行

    1、设备运行正常,保证业主正常办公和商务运营;

    2、对设备定期检查、保养。

    三、共用部位、共用设施设备的维护和管理

    1、定期检查、保养;

    2、相关指标符合国家标准;

    四、绿化、环境卫生

    1、长势良好,修剪及时,无病虫害,无斑秃;

    2、绿地无纸屑、烟头等杂物;

    3、垃圾日产日清,定期进行卫生灭杀;

    4、共用部位保持清洁,无乱贴、乱画。

    五、安全护卫

    1、小区主出入口实行24小时值勤;

    2、文明值勤、训练有素,语言规范,认真负责;

    3、对物管区域内门岗制度、巡逻制度、车辆管理制度的执行及各种现象、事件及时作好记录。

    六、交通秩序与车辆停放

    1、管理制度完善,管理责任明确

    2、按规定位置停放,管理有序。

    七、消防

    1、消防设施设备完好无损,随时可以启用;

    2、消防通道畅通。

    八、房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修

    1、小修:白天接报后30分钟内到达维修;

    2、急修工作量:按国家有关标准执行。

    第五条 物业管理服务费用

    一、物业管理公共服务费的构成:

    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;

    2、物业共用部位、共用设施设备日常小修和维护保养费用;

    3、物业管理区域清洁卫生费用;

    4、物业管理区域绿化养护费用;

    5、物业管理区域公共秩序、安全维护费用;

    6、物业管理企业办公费用;

    7、物管企业固定资产折旧费用;

    8、法定税费;

    9、合理利润;

    10、政府相关部门规定的其他费用。

    二、物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修(单件200元以上的材料费)、更新、改造费用。

    三、物业管理费不包括乙方室内自用部位、自用设施设备的维修、更换等费用。

    四、本物业服务收费形式为“包干制”,甲方实行每半年预收一次服务费的收费方式。

    五、物业管理公共服务费收费标准为 元/㎡/月;收费面积以建筑面积为准;收取装修管理、垃圾清运费3.5元/㎡(一次性交纳)。

    六、物业管理服务费不包括区域内公共水电分摊费用,每月发生的公共水电费

    篇二:第7章 物业管理服务合同

    物业管理服务合同

    合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系,称为合同关系。

    《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中,业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系,其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见,物业管理是基于物业服务合同约定而形成的,物业管理企业的选聘、解聘,依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定;业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主,即物业服务合同的双方当事人(主体)是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。

    根据选聘物业管理企业主体的不同,物业服务合同分为两种:前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同;物业服务合同则是指物业销售开始后,业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后,选举产生的业主委员会代表业主大会,与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。

    可见在业主大会成立之前,由开发建设单位主持选聘的物业管理企业,并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。

    《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容,这些内容都必须在合同中明确。

    第一节 物业服务合同概述

    一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别

    (一)前期物业服务合同

    在实践中,物业“滚动开发”的情况比较多,业主入住是一个逐渐的过程,从物业开始交付给业主,到业主成立业主大会之间,还有一段过程,不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务,甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。

    根据《物业管理条例》的有关规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业,所以,合同的甲方是房地产开发企业,乙方是其选聘的物业管理企业。

    前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容,比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等,因此具有一定特殊性。现实生活中,物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段,如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同,就不利于物业管理的实施,也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务,易引起各种纠纷。

    前期物业服务合同具有以下特征:

    1.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

    由于在前期物业管理阶段,业主大会尚未成立,还不能形成统一意志来选聘物业管理企业,只能由建设单位选聘物业管理企业;而且,此时建设单位拥有物业,是物业的第一

    业主。建设单位在选取聘物业管理企业时,应充分考虑和维护未来业主的合法权益,代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业,并对其有所要求与约束。

    2.前期物业服务合同具有过度性

    前期物业服务合同期限,存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程,业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性,因此,前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是,一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业,前期物业管理服务即告结束,前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的,前期物业服务合同终止。

    3.前期物业服务合同具有过渡性

    由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益,《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益,国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。

    (二)物业服务合同

    当业主入住达到一定比例时,就应按规定及时召开业主大会,选举、组建业主委员会。业主委员会的设立,标志着前期物业管理的结束,物业管理进入正常的日常运作阶段,即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。

    业主委员会成立之后,对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议,听取广大业主的意见,决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业,并与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内,最迟不应迟于六个月。

    物业服务合同的甲方是业主委员会(代表所有业主),乙方是物业管理企业。甲方是委托方,乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后,前期物业服务合同同时终止。

    每次委托期满前,业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩,决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业,并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同,国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。

    上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的,委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移,导致合同的主体有所变化,进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异(表8-1),但两个合同是相互衔接,互为补充的。就物业管理规范化

    运作的角度而言,两个合同缺一不可。

    在实践中,物业管理企业承接一个物业管理项目后,往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况,将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同,但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此,这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关,但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定:物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业,但不得将全部物业管理一并委托给他人;第六十二条规定:物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

    二、物业服务合同的法律性质

    物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务,委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间,又可发生在自然人与法人之间。

    物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征:

    1.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实,可依法起诉,直至解除合同关系。

    2.物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此,业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用,还应支付物业管理企业一定的酬金。

    3.物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立,故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务,故为双务合同。

    4.物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是:合同的标的是一定的符合要求的劳务,而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。 值得提出的是,也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。

    三、物业服务合同签订应遵循的基本原则

    合同受法律法规约束,其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。

    (一)主体平等

    合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的,享有独立的人格,不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等,才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物,也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。

    (二)合同自由

    当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则,也就是合同自由原则,或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由,当然,实行合同自由原则,并不排

    除法律以及国家对合同的适用干预和限制。

    (三)权利义务公平对等

    在经济活动中,合同的任何一方当事人既享有权利,也承担相应义务,权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用,要求形式的公平(即合同主体的法律地位)和实质的公平。合同的实质公平,是指双方当事人的权利、义务必须大体对等,对于显示公平的合同,当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。

    (四)诚实信用

    诚实信用原则,也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则,是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时,应该诚实守信,以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务,不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大,具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。

    (五)守法和维护社会公益

    当事人订立合同、履行合同,应当遵守法律法规,遵守社会道德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益,这是人们社会公共生活的基本准则,维护社会公益原则,也就是公序良俗原则,包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则,是合同法的最高要求。

    四、物业服务合同中相关主体的权利和义务

    依据《物业管理条例》的相关规定,物业服务合同的主体包括三类:一是选聘签约者(业主大会或业主委员会);二是提供服务者(物业管理企业);三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中,一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约,由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。

    物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是:

    1.业主大会在物业服务合同中的权利义务是:

    (1)制定、修改业主公约及各项物业制度,授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。

    (2)选聘、解聘物业管理企业,审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。

    (3)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督物业管理企业的实施。

    (4)审核物业管理企业的每年财务情况。

    (5)维护全体业主的公共权益。

    (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

    2.业主委员会在物业服务合同中的权利义务是:

    (1)代表和维护业主、使用人的合法权益。

    (2)监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。

    (3)检查监督物业管理工作及制度的执行情况。

    (4)审定物业管理服务年度计划、财务情况。

    (5)负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。

    (6)协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。

    (7)业主大会授权的其他权利义务。

    3.业主在物业服务合同中的权利义务是:

    (1)接受物业管理服务的权利。

    (2)对物业管理有建议权、监督权。

    (3)对业主委员会有选举及被选举权。

    (4)对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。

    (5)遵守业主公约及各项物业制度的义务。

    (6)执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。

    (7)交纳专项维修资金的义务。

    (8)按时交纳物业服务费用的义务。

    (9)法律、法规规定的其他义务。

    4.物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是:

    (1)按合同提供物业管理服务。

    (2)收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。

    (3)根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

    (4)制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案,经业主大会同意后由其实施。

    (5)向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,为维护其他多数业主的权利,告知有关限制条件,并负责监督。

    (6)公布管理费用及专项维修资金的收支账目。

    (7)对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。

    (8)合同终止时,移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。

    (9)法律、法规和合同规定的其他权利与义务。

    五、物业管理的事项

    物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度,可以分为三类:从物的角度而言,主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项;从社区环境的角度而言,主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项;从物的利用角度而言,主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说,包括以下内容:

    (1)房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。

    (2)共用设施、设备的维修、养护和管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。

    (3)市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。

    (4)公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

    (5)附属配套建筑和设施维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。

    (6)公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

    (7)物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。

    (8)维护公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

    (9)管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

    (10)负责向业主和物业使用人收取各项费用,包括物业管理服务费、保洁费、保安

    篇三:前期物业服务合同对业主是否有约束力

    [案情概要及争议焦点]

    原告:物业公司

    被告:廖某

    廖某于2002年12月7日向某房地产公司购买某商城A铺面,2003年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。某物业公司成立于2003年7月4日,同年9月9日取得物业管理资质。2003年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》,约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项,有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止,经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取,业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金,对欠费逾期1个月的,物业公司有权停止向该业 9主(或使用人)提供物业管理服务;业主委员会成立前,维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0. 05元收取。2003年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》 (南价格(2003) 38号),核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米(建筑面积)每月o.5元,其他的物业管理服务收费实行市场调节价,有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》,其中载明物业公司进行的前期物业管理服务,是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理0 2004年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》,确认廖某于2004年6月6日使用铺面,约定物业服务费按物价部门核准的价格执行,无物价部门核准定价的按市场调节价(或市场惯例)执行。廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至2005年12月份0 2005年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》

    实行市场调节价管理。该小区尚未成立业主委员会。2008年1月物业公司以廖某自2006年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼,要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物业管理费1189. 44元、维修资金59. 52元并支付滞纳金1291. 68元(计至2007年12月3 1日止)o

    一审法院审理认为,廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容,但此后在2003年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》,房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理,该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》,该《前期物业管理服务合同》合法有效,对商城小区业主具有约束力。物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务,对小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务,以其行为认可了物业公司的管理行为,并从中受益。廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定,对其无约束力,于法无据,亦不符合等价有偿的原则,故不予采信。另,《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业,对住宅(不含别墅)物业进行管理的服务-收费实行政府指导价;对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费,以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”廖某的铺面属于经营性房屋,其物业管理服务价格实行市场调节价管理,物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定,收取费用的项目 (含维修资金)及收费标准均合法有据。物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者

    维修资金的,物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”的规定,物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。一审法院遂判决廖某支付2006年l冗至2007年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。

    廖某不服一审判决,向二审法院提起上诉称:一、物业公司与房地产公司的《前期物业管理服务合同》和《补充条款》是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的,不符合《物业管理条例》第22、23、25条的规定。同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认,故该两份协议对购房人没有约束力。二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件,造成不公正判决。物价局[2003] 38号文明确规定物业公司的收费期限至2005年12月止,2005年12月后物业公司应依照[ 2005 ] 72号文执行。 [2005]72号文批复规定“物业服务收费实行明码标价,物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。”该文批准商城物业管理服务价格实行市场调节价管理,要求双方按达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同,双方按合同规定履行各自的职责和义务。依照《物业服务收费管理办法》 (发改价格[ 2003]1864号)第七条规定: “实行市场调节价的物业服务收费, 由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”物业公司收到该文后应与购房人或作为代理人的业主委员会签订市场调节价的物业服务合同,但物业公司收到该文后并没有与任何人签订任何合同。因此一审法院依据《前期物业管理服务合同》及《补充条款》的约定及有关复函、批复来认定物业公司的收费并判令给付滞纳金,完全是错误的。目前商城仍属于前期物业管理阶段,是不能实行市场调节价的,市场调节价只能由业主同物业管理公司协商确定。

    三、一审判令购房人交纳维修资金没有法律根据。物业维修资金属于小区专项维修的资金,用于共用部分、共用设施设备的大、中修理和更新改造。《物业管理条例》第五十四条有业主要交纳专项维修基金的规定,对维修基金交纳标准及使用方法在第十二条也有明确规定。

    商城专项维修基金的收取应由商城业主大会或者业主代表大会决定而不是由物业公司说了算。物业公司未经商城业主大会或者业主代表大会决定就私自收取维修资金是没有任何法律依据的。四、一审认定本人已以行为认可物业公司的物业管理行为并从中受益,没有事实依据。2005年12月份以前的物业服务费本人已全部交清,那是在未看到物价局[2003] 38号和[2005] 72号文之前的事。当物业公司拒绝出示其与开发商在房屋销售后瞒着商城业主私下签订的《前期物业管理服务合同》后,本人拒绝继续交纳物业管理费用,本人的行为恰恰能证明已以行为不认可物业公司的管理行为。至于从中受益一事,物业公司不能出示其什么时间为上诉人提供了什么服务,而本人一审庭审出示的图片资料证明物业公司并没有为商城业主提供物业管理服务。商城80%以上的业主拒绝继续交纳物业管理费用就是不再认可物业公司的物业服务行为。即使《前期物业管理服务合同》有效,依照该合同第三十一条第四款第二项的约定,本人于2006年1月拒交物业管理服务费,2006年2月欠费逾期一个月,物业公司就已停止向本人提供物业服务了,一审判决本人支付其2006年1月至2007年12月间的物业服务费和滞纳金的依据何在?请求二审法院撤销一审判决,驳回物业公司的诉讼请求。

    物业公司答辩称:按照《物业管理条例》的规定,开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同, 因此物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》是有效的。廖某购买铺面后于2004年6月6日物业公司签订了《前期物业管理协议书》,约定廖某应按时向物业公司交纳物业管理各项费用和维修资金,遵守物业管理法律法规规定的其他权利和义务。协议签订后廖某按物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准交纳了2004年3月至2005年12月的物业服务费和维修基金,此后其一直使用该房屋,但从2006年1月份起不再交纳物业服务费和维修基金,可见廖某不

    依法履行义务的行为已构成违约。物业公司不存在其所说的没有提供物业服务的问题。一审判决正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

    [裁判理由]

    二审法院经审理认为:廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的内容,但此后2003年8月18日作为建设单位的房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》,房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理,该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的,该《前期物业管理服务合同》符合法律法规的有关规定,合法有效,对商城小区的业主具有约束力。且本案廖某于2004年6月6日与物业公司签订了《前期物业管理协议书》,再次确认接受物业公司提供的物业服务。物业公司事实上也履行了《前期物业管理服务合同》的义务,对商城小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务,并交纳了2005年12月份之前的物业服务费。廖某以其行为认可了物业公司的服务行为,并从中受益,双方之间成立物业服务合同关系,廖某应按约定交纳物业服务费及维修资金。廖某上诉认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定,对其无约束力,于法无据,不予采信。关于专项维修资金应由谁来收取的问题,本案诉讼之前并没有明文规定应由谁来收取,但本案双方之间的前期物业管理协议,包括开发商代表业主签订的《前期物业管理服务合同》都明确由物业公司代为向业主收取。本案提起诉讼后,虽然建设邵、财政部于2007年12月4日发布了《住宅专项维修资金管理办法》,规定业主委员会成立前的住宅专项维修资金由建设(房地产)主管部门代管,但该《办法》自2008年2月1日起施行,而本案讼争的是2006年至2007年的专项维修资金,故该《办法》不适用本案。本案仍应按双方合